CURSO: AVALIAÇÃO PARA SERVIDÕES E DESAPROPRIAÇÕES (URBANO E RURAL)

Curso Híbrido: Vagas presenciais limitadas ou Online.
Carga horária: 12 horas-aula (aula e leitura complementar)
Período: de 21 a 23/07/2026, das 19:00 às 22:00
Ementa: Conceitos gerais de Servidões e Desapropriações. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Método Involutivo. ABNT NBR 14.653.
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CONTEÚDO PROGRAMÁTICO:
1. Conceitos e definições
1.1. Diferença entre desapropriação e servidão
1.2. Desapropriação total, parcial, temporária e permanente
1.3. Servidão administrativa, servidão pública e servidão predial
1.4. Imóvel atingido, área atingida e imóvel remanescente
1.5. Imóvel serviente, área de servidão e área não edificável
1.6. Faixa de domínio, faixa de segurança, faixa non aedificandi e área de restrição
1.7. Valor de mercado, valor de indenização, valor de mercado antes e depois da intervenção
1.8. Diferença entre perda da propriedade e restrição ao uso da propriedade
1.9. Danos diretos, danos indiretos, perdas adicionais e lucro cessante
1.10. Particularidades em imóveis urbanos e rurais
2. Amparo legal
2.1. Constituição Federal e o princípio da justa e prévia indenização em dinheiro nas
desapropriações por necessidade ou utilidade pública e interesse social.
2.2. Decreto-Lei no 3.365/1941, como base geral das desapropriações por utilidade pública.
2.3. Lei no 4.132/1962, relacionada à desapropriação por interesse social.
2.4. Código Civil, especialmente para compreensão das servidões prediais e da relação entre
prédio dominante e prédio serviente.
2.5. Lei no 6.766/1979, quando a desapropriação ou a servidão interferir em parcelamento
do solo urbano, loteamentos, desmembramentos e áreas urbanizáveis.
2.6. Estatuto da Cidade, Lei no 10.257/2001, nos casos vinculados à política urbana e função
social da propriedade.
2.7. NBR 14.653, partes 1, 2 e 3: procedimentos gerais, imóveis urbanos e imóveis rurais
2.8. Normas e regulamentos setoriais: energia elétrica, rodovias, ferrovias, saneamento,
gasodutos, minerodutos, adutoras e outras infraestruturas.
2.9. Diferença entre fundamento jurídico da intervenção e critério técnico de avaliação.
3. Justa indenização
3.1. O que significa justa indenização do ponto de vista técnico.
3.2. Reposição patrimonial do expropriado: a ideia de recompor o patrimônio atingido.
3.3. Valor de mercado como referência principal.
3.4. Data de referência da avaliação.
3.5. Indenização da terra nua, das benfeitorias e das acessões atingidas.
3.6. Indenização de culturas, instalações, obras, cercas, muros, pavimentações e demais
benfeitorias.
3.7. Tratamento das benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias.
3.8. Perdas adicionais: adaptação do remanescente, perda de funcionalidade, desmonte,
remoção e reinstalação.
3.9. Lucro cessante e interrupção temporária de atividade econômica.
3.10. Fundo de comércio, quando houver atividade econômica afetada.
3.11. Diferença entre indenização por desapropriação e indenização por servidão.
4. Depreciação do remanescente
4.1. O que é remanescente em desapropriação parcial.
4.2. Critério “antes e depois”: avaliação do imóvel original e avaliação do imóvel
remanescente na mesma data de referência.
4.3. Alteração de forma: perda de geometria, testada, profundidade ou configuração
aproveitável.
4.4. Alteração de acesso: perda ou piora de acessibilidade.
4.5. Alteração de uso: impossibilidade de manter a utilização anterior.
4.6. Alteração de ocupação: perda de área edificável ou de potencial construtivo.
4.7. Alteração de aproveitamento: redução do maior e melhor uso.
4.8. Remanescente economicamente inviável.
4.9. Quando a desapropriação parcial pode se aproximar de uma desapropriação total.
4.10. Como demonstrar tecnicamente a depreciação do remanescente no laudo.
5. Valorização na expropriação
5.1. O que é valorização decorrente da obra pública.
5.2. Valorização geral da região versus valorização específica do imóvel.
5.3. A diferença entre benefício geral e benefício individualizado.
5.4. Quando a obra pública melhora acesso, infraestrutura ou atratividade econômica.
5.5. Possibilidade de valorização do remanescente.
5.6. Cuidados para não compensar indevidamente valorização genérica com perda
indenizável.
5.7. Análise do mercado antes e depois da intervenção.
5.8. Impacto de novos equipamentos urbanos, vias, duplicações, saneamento e
infraestrutura.
5.9. Como demonstrar valorização com dados de mercado.
5.10. Discussões técnicas comuns em processos judiciais.
6. Avaliação de faixas de servidões
6.1. Identificação da área diretamente atingida.
6.2. Identificação da área indiretamente afetada.
6.3. Tipos de servidão: passagem, linha de transmissão, adutora, gasoduto, oleoduto,
esgoto, drenagem, telecomunicações, acesso e outras.
6.4. Servidão aparente e não aparente.
6.5. Servidão temporária e permanente.
6.6. Restrições impostas ao imóvel: construir, plantar, escavar, acessar, cercar, transitar,
explorar economicamente.
6.7. Percentual de comprometimento de área.
6.8. Percentual de comprometimento de valor.
6.9. Cálculo pela perda efetiva de valor do imóvel.
6.10. Aplicação do critério “antes e depois” na servidão.
6.11. Avaliação da faixa atingida isoladamente versus avaliação do imóvel como um todo.
6.12. Reflexos sobre o remanescente: acessibilidade, segurança, aproveitamento, liquidez e
funcionalidade.
6.13. Benfeitorias atingidas pela faixa de servidão.
6.14. Culturas e exploração rural em áreas de servidão.
6.15. Indenização por servidão temporária: renda cessante e perdas durante o período de
ocupação.
7. Preferência pelo Método Comparativo
7.1. Por que o método comparativo é o método preferencial para identificar valor de
mercado.
7.2. Pesquisa de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando.
7.3. Pesquisa de imóveis com características semelhantes à área atingida.
7.4. Tratamento por fatores e tratamento científico.
7.5. Variáveis relevantes em imóveis urbanos: localização, área, frente, profundidade,
topografia, zoneamento, infraestrutura, aproveitamento, vocação e acessibilidade.
7.6. Variáveis relevantes em imóveis rurais: área, aptidão agrícola, acesso, recursos hídricos,
solo, relevo, benfeitorias, culturas, distância de centros consumidores e potencial produtivo.
7.7. Comparativo na desapropriação total.
7.8. Comparativo na desapropriação parcial.
7.9. Comparativo na servidão: antes e depois, ou área atingida mais reflexos no
remanescente.
7.10. Cuidados com amostras frágeis, dados heterogêneos e extrapolações.
7.11. Campo de arbítrio e justificativa técnica quando houver variáveis relevantes não
contempladas.
7.12. Grau de fundamentação e grau de precisão.
8. Uso do Involutivo
8.1. Quando o comparativo não é suficiente.
8.2. Aplicação em glebas urbanizáveis, grandes terrenos urbanos e áreas com potencial de
parcelamento.
8.3. Avaliação de imóveis com aproveitamento futuro relevante.
8.4. Análise do maior e melhor uso ou aproveitamento eficiente.
8.5. Estudo da legislação urbanística e ambiental.
8.6. Definição do projeto hipotético: loteamento, condomínio, incorporação ou outro
produto imobiliário.
8.7. Avaliação das unidades resultantes pelo método comparativo.
8.8. Estimativa de receitas, custos, despesas, tributos, prazos e velocidade de vendas.
8.9. Fluxo de caixa projetado.
8.10. Taxa mínima de atratividade.
8.11. Simulação de cenários e análise de sensibilidade.
8.12. Uso do involutivo em desapropriações de glebas urbanizáveis.
8.13. Uso do involutivo para estimar o valor do terreno quando o potencial construtivo é o
principal formador de valor.
8.14. Cuidados para não confundir potencial hipotético com potencial juridicamente
permitido e mercadologicamente viável.
9. Estudo de caso: desapropriação em Maceió/AL
9.1. Apresentação do caso.
9.2. Identificação do imóvel: localização, matrícula, cadastro municipal, área total e
confrontações.
9.3. Finalidade da avaliação: desapropriação, servidão, indenização judicial ou
administrativa.
9.4. Data de referência da avaliação.
9.5. Caracterização da região de Maceió: vetor de crescimento, infraestrutura, acessos e uso
do solo.
9.6. Caracterização do imóvel: área, topografia, formato, testada, ocupação, benfeitorias e
vocação.
9.7. Identificação da área atingida.
9.8. Delimitação do remanescente.
9.9. Análise da legislação urbanística aplicável.
9.10. Pesquisa de mercado em Maceió: terrenos, glebas, imóveis similares e dados de
referência.
9.11. Tratamento dos dados e definição do valor unitário.
9.12. Cálculo do valor da área desapropriada.
9.13. Análise da depreciação ou valorização do remanescente.
9.14. Cálculo das benfeitorias atingidas, se houver.
9.15. Consolidação da indenização.
9.16. Memória de cálculo e apresentação didática no laudo.
9.17. Principais pontos que costumam gerar impugnação.
9.18. Como defender tecnicamente o laudo em juízo.
LEITURA COMPLEMENTAR
1. Marcelo Rossi de Camargo Lima: Servidões e as normas ABNT
2. Luiz Sérgio Fernandes de Souza: Desapropriação de bens imóveis
3. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira: Avaliações em desapropriações parciais de imóveis
urbanos
4. Arthur Guerra Paiva Avelar: Avaliações em desapropriações parciais de imóveis rurais